皆さんこんにちは。

フィリピンで不動産投資を始めようと考えている方が一度はぶつかったことがあるであろう疑問「プレビルド物件と中古物件、投資するならどちらが良いのか？」について、今回の記事で少しでもお役に立てればと考えています。この記事を読む前に、フィリピンの不動産についての基本的な情報はマニラの中心マカティ！「マカティ不動産」からご覧になれます。

今回は前編ということで、プレビルド物件のメリット・デメリットについて見ていきます。

それでは早速見ていきましょう。

プレビルド物件

まずは、プレビルド物件とは何か？という方のために、プレビルドという言葉について説明させていただきます。英語で書くと”pre-buid”であり、完成前の物件という意味です。完成前の物件を事前に販売することで、ディベロッパー側は折角建てた物件が全然売れないことを防ぐことが出来ます。いうならば、売り手のリスクヘッジです。しかし、これにより物件の購入者も利益を享受することが出来ます。以下に、実際にどのようなメリットとデメリットがあるのか確認していきます。

メリット

相場よりも安くユニットを手に入れることが出来る

プレビルド物件とは前に述べた通り、建設が終了する前に売っている物件になります。つまり、購入者は完成しないかもしれないというリスクと引き換えに安く買うことが出来るのです。なので、建設段階が進むにつれて、物件の値段は高くなっていきます。

不動産(プレビルド物件)投資おいて最大限のリターンを得るためには、いち早くプレビルド物件の情報を見つけ出し、ユニットを購入し、物件価格が上昇することを待つ事です。しかしながら、完成しない可能性を考慮に入れなければならない事を忘れてはいけません。大手のディベロッパーなら信頼することが出来ますが、中小のディベロッパーのユニットをプレビルドで買ってしまうと、「コンドミニアムが完成しなかった」などの問題が出てきてしまう可能性があります。不動産購入を検討する際は、そのようなリテラシーを見につけることが重要になってきます。

支払方法が多様で、自分に合った支払いをすることが出来る

プレビルドで物件を購入した場合は、支払いの方法が自身で選択することが出来ます。というのも、コンドミニアムを買うには、大金が必要であり、約1000~2000万円を一括で払える方はそう多くはないでしょう。そのような方でもユニットが買えるように何十回にも及ぶ分割支払いプランが事前に組まれております。プレビルドの段階で多くのお客様を相手にするディベロッパーだからこそ用意できる支払方法であるといっても良いでしょう。

早ければ早いほど、眺めや都合の良いユニットを手に入れることが出来る

そのコンドミニアムからの眺めや便の良さというのはユニットの価値を高めます。日本でも同様ですが、1つのコンドミニアムには多くのユニットが入っており、部屋の大きさや形などは基本的に同じになります。その中でテナントをつけようとしたとします。15階で特徴のない部屋と40階で眺めがとても良い部屋、どちらの方がテナントが付きやすいでしょうか？早ければ早いほど、自分で購入したいユニットが購入できるのも、プレビルドのメリットです。

デメリット

ターンオーバー(物件の引き渡し)まで、何もできない

フィリピンのプレビルドユニットを購入した際のデメリットとして挙げられるのは、ターンオーバーまでその物件に対して何も行うことが出来ない点です。例えばですが、2022年にターンオーバーのコンドユニットを2020年に購入したとすると、約2年ほどは資産が眠ったままになってしまいます。

分割で払う場合ならば、ターンオーバーの際に半額程度払う契約が多いのでまだ良いのですが、金額的に一括で払った方が安いからと言って安易に一括を選んでしまうと、逆に総合的に見て損になってしまう場合もあります。

ただ、一括にしろ分割にしろ少なくはない金額を一時的に寝かせてしまうことはデメリットと言えます。一方で中古物件では、資産を寝かせることなくとることが出来ます。中古物件に関しては次の記事で詳しく書かせていただきます。

コンドミニアムが完成しない可能性がある

実際にコンドミニアムの建設が終わらずに途中で頓挫してしまう場合も決してないとは言えません。実際に、建設途中で頓挫してしまったコンドミニアムの情報を聞くことも稀にですがあります。その際に、ペイバックが戻ってくる可能性は決して高くありません。

予想していたよりも収益が少ない場合がある

不動産投資による収益の期待値を出しているディベロッパーもありますし、自身で○○円の利益が出るだろうと大きな期待をしてユニットを買われる方も多いと思われます。以下でも書かせていただきますが、近年では、”キャピタルゲインで一発大儲け”というような風潮はなくなってきているのが現状です。以前の東南アジア投資のような考えで行うと失敗してしまうことも増えるくるでしょう。

現在のプレビルド物件

近年ですが、フィリピンのプレビルド物件の価格がどんどん上昇しつつあります。フィリピン(マカティ)に長く住んでいる私ですが、このことは現地に住んでいると肌で感じることが出来ます。理由としては、

• フィリピンは経済的に日々成長している
• 経済の中心地であるマカティでの住居・オフィスの需要が増加している
• 中国系の移住者・投資家が増えている

以上の3つが挙げられます。

フィリピンでは、GDP成長率やインフレのレートからもみてわかる通り、現在急速に成長を遂げている発展途上国になります。このような国は、数年で大きな変化を遂げます。その中でも、フィリピンの中でも、経済の中心地となっているマカティでは、大きな発展を遂げていて、高層コンドミニアムが多く建つ地域となっています。このような国は10年で大きく姿を変えます。1日でも早い行動が、その価値を大きく変えることがあります。

少し前までは、安く物件を買い、キャピタルゲインで大きな利益を得ることが可能でした。しかし、近年ではプレビルド物件の値段も上がっており、気軽に手を出すことが難しくなっているのが現状です。

ですが、それでも相場よりは安く買うことが出来ますし、現在のコンドミニアムの値段の上がり方からも、一定以上のキャピタルゲインが望めますが、安易に勧めるようなことはしません。フィリピン不動産のリスクについては、フィリピンプレビルド物件購入時のリスク・実際の事故にて紹介しております。

以上がプレビルド物件のメリット・デメリットでした。

中古物件に関して詳しく知りたい方はフィリピン不動産~プレビルド物件・中古物件徹底比較~後編からご覧になれます。

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