プレビルド?RFO？ぶっちゃけ解説！

フィリピン不動産を学ぶ/最新経済ニュース, メールマガジン

単にフィリピン不動産といっても、購入者の方の目的によって様々。そもそも投資用か、居住用か、それとも両用か、さらに具体的に、投資であればインカム重視か、キャピタル重視か、そしてプレビルド物件か、リセール物件かなどなど。まずはある程度ご自身の中のご希望を具体的にされるのが失敗しない為には重要です。購入の目的が定かでない場合、どうしても、業者が紹介する「業者にとり都合の良い物件」ブランドが付いている物件を購入しがちですので、注意が必要です。

こんにちは、リモンズの北川です。

本日もリモンズ！不動産ぶっちゃけますシリーズをお伝えしてまいります。

今回は、フィリピン不動産基礎編です。日本の不動産との違いが多々ありますので基礎を本日はお届けしてまいります。今回は、プレビルド？リセール？RFO？などなど用語に関して、解説していきます！

●プレビルドって？

日本ではあまり聞かない言葉だと思いますが、英語で書くと”pre-build”であり、完成前の物件という意味。完成前の物件を事前に販売する形態を指します。Pre-Selling とも言われます。日本の不動産の販売方法では、禁止の方法で、フィリピンでは一般的な販売方法です。日本人の方がネット上で目にする、フィリピン不動産というと、ほぼ、このプレビルド物件の可能性が高いです。それで、不動産開発業者側、購入者側にとってほぼ、このプレビルド物件の可能性が高いです。それで、不動産開発業者側、購入者側にとって何が、得（メリット）なのか？それぞれの立場で解説していきます。

まず、不動産開発業者側。建設にかかる費用を先に全て用意する必要はない点が挙げられるかと思います。物件が完成するまで、購入者から分割で資金（積立払い）が入りますのでそのお金をそのまま、不動産開発に利用が可能です。また、物件完成までに各購入者の希望に沿った支払い方法を、不動産開発業者側が選択できる点もメリットとして挙げられます。

では、購入者のメリットは何か？

１．優しい支払い方法を選択できるケースが多い。

各、不動産開発業者により異なり、柔軟な支払い方法、決まり切った支払い方法、様々です。ただ、物件完成後の残金は一括払い、もしくはその時点で銀行ローンを組む形にはなります。

２．本来の市場相場より安価。

竣工（完成）まで3～5年の期間があり、絵に描いた餅の状態で物件を予約購入する形式の為、早い時期に購入すればするほど割安な価格で購入が可能。売り出し開始後、四半期おきに不動産開発業者より値上げされ、完成時には、申し込み時と比較して1.5倍ほどになる場合もある。

北川のぶっちゃけコメント：

プレビルドの場合、ほぼ予定通りスケジュールが進まず、竣工遅延などは普通におきます。遅延したからといって保証などはありません。有名だから、大手だから、という安心、という場合もあるかと思いますが、有名だろうが、大手だろうが、普通に遅延はあります。また、実物を見ずに購入する形になりますので、建設されると最初のイメージと全然違う、という場合も往々にしてありえます。（実際にいくつかもあります）

・・上記のように、日本人の感覚だと、ストレスを感じる場合が濃厚です。（実際にストレスを感じられている購入者の方が多くいらっしゃいました。）

販売側、業者にとっては、特に日本に拠点を置く業者の場合は、プレビルドは扱いやすく、勧めやすい為、よく目にするケースが多いです。

何故なら、日本人は新築信仰がある点、また、絵に描いた餅で物件販売する事ができるので効率が業者にとり良い点が挙げられます。日本のセミナー等で案内する物件は、基本プレビルドが多いかと思います。

●RFOって？

日本人の方には100%馴染みのない表現で、フィリピン独特な言葉です。Ready for Occupancy の略で、RFOと言われます。これは、プレビルドと逆で、既に建物が完成しており、すぐに入居できる状態の物件を指します。日本でいう中古物件売買のイメージです。RFOとは、若干異なる言葉で、リセール物件とも言われますが、これは、Re-Sell という英語です。最初の購入者がいて、その購入者から、物件を購入するパターンを指します。なので、リセールは、

・既に完成している物件の売買の場合

・まだ完成していない物件、つまりプレビルド物件の売買、の2つのパターンがあります。では、今回はRFOに絞り、メリットを下記にまとめてみました！

１．実際の情報を吟味し、購入検討できる。

建物が完成していますので実際に、いくらの家賃で入居しているのか。入居状況はどうか、エントランスはどうか、などなど。プレビルドの段階ではわかり得ない部分を購入前にしっかり確認できる点がポイントです。建物のつくり、部屋からの眺め、各共有部分のクオリティ、住民の様子、便の良さなどを確認した後、購入が可能です。なので、事前の詳細シミュレーション通り、購入後も進む可能性が非常に高い点がメリットです。

２．購入後、すぐに収益化できる。

これは非常に大切なことで、プレビルドの場合は長い場合4年以上資産を寝かせたままになり、実際の収益は生み出しません。また、遅延もありますので、いつ竣工するのかも、不安になる場合もあります。それに比べ、RFOであれば、購入後、すぐに入居者をつけ、家賃を得ることができます。さらに、入居者がいる物件もそのまま購入可能（オーナーチェンジ）でその場合、購入後、すぐに家賃を得る事ができるのも魅力です。

３．実際の不動産相場より安価に購入可能。

昨今、プレビルドの物件価格自体が高騰しており、相対的に既存物件で安価ものが、出てきています。さらに、詳細は、下記のぶっちゃけコメントでお知らせします。

北川のぶっちゃけコメント：

本来、絵に描いた餅の状態だからこそ完成している物件よりも安価で販売されていた事が、プレビルド最大の旨味だったわけですが、昨今、正直、その魅力がなくなっています。そうなると、建っている物件の中からお値打ちの物件を探した方が良い物件にあたる可能性が非常に高くなっています。実際にリモンズとして購入している物件も100%、RFOの物件です！なので、特にマカティエリアであれば、RFOが手堅いです！

では、どこのポイントを見る必要があるのか？どこで、お値打ちとして、判断できるのか？良いロケーション、そしてお値打ち価格と判断する基準は！？

などなど、気になると思いますが、これは毎週お届けするメルマガの中でお届けしてまいりますので、お見逃しないよう、ご期待ください！

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本日は以上になります。今回の内容はYouTubeでも詳細な解説しています。

下記クリックしご覧頂くと、上記の文章だけでは把握しきれなかった部分も把握して頂き、間違いなく理解が深まります！私、北川だけではなく、相方、２人の掛け合いです！