皆さん、こんにちは。
インターンの Mitoです。

今回は、不動産視察にご参加いただいた際に、一番多くご質問いただく
「中古物件と新築物件ってどちらがいいの？」について解説していきたいと思います。

中古物件は値下がりする一方で、新築物件の方が物件価格の値上がり率が高いのでは？
と思われている方も少なくないのではないでしょうか。
中古物件と新築物件の「投資」という指標で見た場合にどちらが良いのか？
数字を元に見てみましょう。

まず、以下の不動産投資の専門用語を押さえておきましょう。
①キャピタルゲイン：購入時から物件価格が上昇した際に、手に入る収入
②インカムゲイン：購入した物件をリースした際に、定期的に入る家賃収入

マニラ首都圏のコンドミニアムの平均グロス賃貸利回りは年7.5％と、アジア最高水準にあり
家賃水準は長期的な上昇傾向にあります。
中古物件だからといって一般的なものから高級物件まで現在、既に建設されている物件は
価格や投資率が下がるということはないようです。
ここは、日本とは大きく異なりインフレ傾向にある、上昇しているマーケットと言えます。
因みに、賃貸利回りの一番良いジャカルタについては、
インドネシア人でないと不動産を購入することができません。
外国人が購入する場合は、インドネシア国籍の人の名義を借りて購入することができますが、
個人での購入はリスクが大きいようです。

具体的にシミュレーションしてみると、

例えば、1,000万ペソ（約2,580万円）の新築物件（プレビルド）を購入した場合は、
４年間は家賃収入が無く（建設中のため）、５年目から家賃収入が発生します。
現在、年率５~6％前後の価格上昇が続いているフィリピンでは、
（物価上昇率6％、年間家賃利回り7％とした場合）
10年後には、2,100万ペソ（物件価格＋家賃収益累計）となり
1,110万ペソ（約2,864万円）の収益を見込むことができます。

一方、1,000万ペソの優良中古物件を購入した場合は、最初から家賃収入が発生します。
キャピタルバリューも、家賃収入もあるので10年後は、
2,390万ペソ（物件価格＋家賃収益累計）となり1,390万ペソ（約3,587万円）の
収益を見込むことができます。
但し、中古だからといって何でも良いわけではなく優良物件に限ります。

中古物件と新築物件の最大の違いは、インフレでキャピタルゲイン、インカムゲインが上昇している現在、物件購入直後から家賃収入が発生するかしないかということがあげられます。

まとめると、
・優良中古物件であれば新築物件（プレビルド）よりも投資効率が良い！
・優良中古物件を探し、リノベーションし、管理するのがフィリピン不動産投資を安定的に成功させるポイント！
ということになります。

次回は、

「中古物件は玉石混合、どういったポイントで優良物件を探せばよいのか？」「どのように管理すればよいのか？」「修復、リノベーションしたら良いのか？」などなど、不動産投資の際に気になるあれこれについて迫っていきたいと思います。

※外国為替レート：9/13現在

※データ：Global Property Guide、Colliers International参照